您说的银滩是威海乳山银滩吗？银滩房价的支撑点是休闲旅游度假，和刚需关系不大！所以，房产税的试点和即将出台，将会是压死骆驼的最后一根稻草！前几年就已经出现了供大于需的局面：楼盘遍地，看房者寥寥！未来，恐怕更是雪上加霜、！
明年房价感觉还会降。
能否预测一下未来五年（2022-2026）的房价走势？
《未来五年的房价可以预测》
（原创回答）未来五年的房价，总体上可以预测：下降趋势！
首先，2022一2023年，各项利好房地产的措施出台，本意是让房地产降价促销，回笼资金好还债。有部分开发商顺势而为，适当降价促销，减小了库存。但有部分开发商逆势而行，涨价促销，还是沿用过去“买涨不买跌”的促销手法，与炒家演双簧，初时得势，不久便掩锣熄鼓，大多数刚需不买账，令开发商和炒家错失了去库存的时机。一二线的热点仍然是炒豪宅来带动其它楼房，上而，非豪宅和核心地段已到天花板，涨不上去了。其它线除中心地段外，均呈阴跌趋势。
其次，2024一2025年，房产税等措施正在密锣紧鼓地制订，出台。加上新冠病毒尚未彻底
，俄乌战争的负面影响，使世界性通货膨胀在高位运行，猴痘病毒又来搞搞震，人们更加不愿消费，更加在观望房产税出台后房价的走势。无论什么线，炒房赚钱效应全面结束。
所以，2026年才是刚需客入市捡漏的最佳年份。
未来五年北上广继续漲，一二线城市微跌，三四五线城市大跌，总之房价回归理性，让人买得起是出路，当今的房子是供大于求，投机炒作已无空间，经济形势恶化，基本生活需求是根本，谁也不愿一辈子当房奴，生活在困屯与还债环境中。
房地产企业未来可期吗？
泰禾集团爆雷了，华夏幸福债务违约了，恒大地产一度风闻遭遇流动性危机，最后靠债转股躲过一劫，房企未来前景堪忧。
1、房地产企业日子很难过。2020年，房企的日子很艰难，平均每天有1.5家房企倒闭，留给人们的是一栋栋烂尾楼。
虽然全国新房销售额突破17万亿，销售均价达到9753元一平米，二者均创下历史新高，但房企的市值却缩水了8000多亿。很多房地产上市公司的股价创下历史新低，买了房企股票的股民亏损累累。
2、房地产企业的三大问题。2.1、增收不增利。最近几年，土地价格不断上升，新房被严格限价，房地产企业的毛利率和净利润率不断下降。大多数房地产企业的营业收入在增加，净利润没有跟着增加，反而下降了，甚至发生亏损。
2020年上半年，TOP100房企的归母净利润总额为2840.93亿元，同比减少了12.5%，超过5成的房企归母净利润同比下滑，近7成房企净利润率同比下滑。
2.2、债台高筑。为了继续拿地扩张，大多数房地产企业不断加杠杆，债务越滚越大，资产负债率不断攀升，很多房企的资产负债率超过80%，经营风险不断攀升。
2021年，房企到期债务规模，预计将超过1.2万亿元，同比增长36%，并历史性地突破万亿大关，房企最重要的任务是活下去。
2.3、现金流紧张。由于楼市调控不断加码，严格的限购限贷限离限售限商，限制了大量购房需求。
与此同时，国家不断收紧房企的融资渠道，很多房企的资金链极度紧张，极少数房企甚至处于资金链断裂边缘。
上市房企泰禾集团和华夏幸福，目前都已经发生资金链断裂。
3、结论。房地产企业日子不好过，前景堪忧，想要投资房企股票的股民要注意风险。
2021年中国房地产市场展望如下。
▍一、销售前高后低，房价平稳，区域冷热不均。
一季度全国商品房销售同比预计高增长，但我们预计按揭贷款可能进一步收紧，且高净值人群在核心城市的改善需求释放并不对全国楼市构成持续性影响，全年销售可能前高后低。2021年商品房销售额预计同比2020年基本持平，核心都市圈和其它地区的表现或仍冰火两重天。
▍二、杠杆率差别缩小，信用利差扩大。
在房地产金融审慎监管环境下，相信进取型公司杠杆率会下降。但和市场主流预期不同，并不认为这些公司资金成本会明显下降。这是因为涉房贷款总投放很难增长，信用风险频发，以及债权人很难对房企资产负债表改善作出准确评估。
▍三、优秀企业盈利能力见底、利润率反弹。
统计的绿档公司，2020年四季度拿地金额同比增长90%，而行业则下降8%。由于土地市场竞争明显减弱，预计2021年重点公司销售利润率见底，2021年则实现结算利润率见底。
▍四、2021年是拿地的好时机，下半年土地市场机会尤多。
在很长一段时间拿地机会形同鸡肋之后，预计行业迎来拿地机遇期。这一方面是因为政府性基金收入需求较大，2021年可能迎来一些优质的土地供给；另一方面是因为土地市场竞争并不激烈，大量进取型公司退出竞争。
▍五、并购市场机会可能更多，轻重搭配成为潮流。
2021年并购市场的机会可能多于往年。一方面，一些中小企业由于盈利能力下降，尤其是集中采购成本偏高，资金成本偏高，管理费用偏大的问题无法化解，可能萌生退意；另一方面，由于区域销售严重分化，集中分布于弱势区域的一些企业销售回款困难，也可能寻求被并购机会。
轻重搭配的并购，可能成为市场潮流。第一、这是由于物业管理板块做大，物业管理权的并购成为主流地产集团的诉求。一些中小企业虽然盈利能力不高，但交付面积不少，可能成为很好的协同并购标的；第二、物业管理权的纳入，物业管理公司规模经济的存在，也更有利于买卖双方达成一致。旭辉和永升的并购经验，融创中国和融创服务协同探索合作方的管理权并购机会，都是轻重搭配拓展规模的范例。
▍六、企业加速处置低效资产。
房地产公司的发展过程中，累积了一些低效资产，例如车位、酒店、长租公寓、游乐场、二三线城市写字楼、和一部分经营效率比较低的商场。地方政府历史上出让土地时，喜欢“肥瘦搭配”，企业在完成住宅项目周转之后，可能会被迫持有一些资产。相比优质的持有物业，低效的存量资产规模更大。很多低效资产，长期的运营收入都无法覆盖运营成本。有些资产虽然报表的回报率较高，但这是因为公司没有对投资性房地产进行重估，实际回报率仍然较低。
▍七、开发企业重视深耕产品力，营建质量回升。
随着房价的提升，2017年之前，我国房屋的营建质量呈现逐步上升的态势。居民需要好房子，提升产品力所付出的建安成本并不高，而产品溢价率可能较高。当时的市场，也诞生出包括金茂、绿城等公司在内，一大批具备产品力和品牌溢价的公司。
2017年之后，限价政策改变了企业的行为逻辑。由于企业无法获得产品溢价，故而在一二线城市，最大限度节约成本成为主流。
2021年起，追求产品溢价，重新深耕产品力，将成为更多开发企业的选择。
第一、虽然我们预计行业利润率将会反弹，但毕竟当前销售利润率在底部，较之2017年时下降明显。企业ROE的下降，迫使企业向流程要效益。
第二、各地的限价执行多年，限价标准会随时代有所提升，但部分区域房价却已经多年没有上涨。尽管存在限价，但部分项目仍然无法获得消费者青睐，新房认筹比例不能达到100%，限定价格高于市场均衡价格。这推动企业开始重视产品力。
第三、一些企业规模增长很快，集中采购优势显著，具备打造“又好又经济”的产品的能力。
总体来看，我们认为企业在2021年会更加重视产品力，追求提高产品性价比和产品溢价，行业整体的营建质量将有所提升。
▍八、开发企业试图掌握渠道的主导权，一定程度上避免贝壳完全掌控新房销售渠道游戏规则。
在房地产产业链的绝大多数领域，供应方市场占有率较低，可替代性较强，游戏规则由房地产企业定义，房地产企业还能大量占用供应链资金。但房产营销并非如此。
贝壳掌握了大量门店和经纪人资源，形成了流量的闭环，重新定义了房地产营销的规则，提高了渠道的分成比例。目前，依赖于渠道的房地产货值预估占全行业的三分之一左右，而贝壳处于绝对领先位置，市场占有率预计达到新房市场8%。
认为，这种局面，在2021年之后会引发开发企业对渠道掌控力的高度重视。所谓渠道掌控力，是说对这种渠道的收费标准有一定的话语权。为了获得这种掌控力，开发企业一面会进一步强化扶持一些非贝系的替代性渠道，至少追求市场不会走向一家独大，例如2020年有很多开发企业集体支持天猫好房。另一方面，开发企业也会在2021年进一步重视做强自身的营销能力，试图控制销售费用率。开发企业的目标并非消灭贝壳——开发企业和贝壳仍然是合作关系，而是将贝壳在新房代理领域的佣金率控制在一定范围之内。
▍九、开发企业可能继续分拆和参股投资产业链公司。
地产开发企业经过十多年有意及无意的培育，一些非开发业务已经达到了可以独立上市的标准。物业管理是最好的代表，除了万科、龙湖、金地等极少数公司外，其他中国规模较大的物业管理公司都已经上市。在其他一些领域，例如商管、科技、集采、物流等，也具备分拆（或纳入既有轻资产品台）的可行性。对开发企业而言，分拆是起点，分拆之后新业务单元发展更快，权益价值增长更快，则成为开发企业的收获。
除了自体培育和分拆，开发企业还注意投资于产业链环节。碧桂园、融创中国等一大批优秀龙头房企，投资产业链的各个环节中优秀企业。碧桂园、万科、融创等对于贝壳的投资，即将迎来财务方面的回报窗口。投资的正反馈，可能会驱动房地产企业进一步加大产业链投资。
▍十、内卷化竞争结束，开发类股票全年看可能存在相对收益。
内卷化竞争已经结束，供给侧改革正在展开。小部分企业遇到信用风险，一些进取型企业放慢发展脚步，而另一些优秀公司则可以获得高质量拿地的机会。
2020年是地产开发板块表现极为惨淡的一年，当前地产开发企业的股息率已经具备很强的吸引力，且行业发展可持续性明显提升。我们相信优秀房企在2021年有股价跑赢大盘的机会。
转自-中信证券